В России идет становление рынка недвижимости, сопровождающееся комплексом позитивных и негативных факторов. Повышению управляемости и стабилизации рынка способствуют факторы:
- частная собственность;
- приватизация (жилье, предприятия);
- демонополизация строительства;
- рыночный механизм ценообразования на недвижимость.
Однако темпы становления рынка недвижимости замедлены тормозящими факторами:
- нестабильность экономики (например, влияние политической составляющей на принимаемые нормативные акты);
- инфляция;
- финансовая нестабильность;
- недоработки в законодательной базе;
- политическая неустойчивость, влекущая недостаточность информации;
- неразвитость инфраструктуры;
- недостаточный профессионализм участников рынка;
- недостаточность четкой методической базы для оценки недвижимости;
- неравномерность развития сегментов рынка недвижимости (наиболее динамичен рынок жилья).
Основой для наличия тормозящих факторов является политическая нестабильность. Экономическая политика на федеральном уровне, а также на уровне местных органов власти не обеспечивает реальные условия для повышения доходов населения. В России действуют недостаточно эффективные механизмы кредитования, включая ипотеку. Государство занимает жесткую позицию по налогообложению сделок, что стимулирует нелегальные обороты денег на рынке недвижимости. Обязателен закон о рынке недвижимости, в нем должны быть введены единые терминология, объекты, участники, рамки регулирования процесса государством. Государственное регулирование необходимо по направлениям:
- совершенствование системы регистрации прав государством на объекты недвижимости;
- внедрение четкой политики относительно рынка земли;
- развитие градостроительной политики;
- совершенствование инвестиционной и налоговой политики;
- налаживание взаимодействия рынка недвижимости с http://1-ocenka.ru/content/ocenka-cennyh-bumag;
- улучшение социальной обеспеченности жилищной политики;
- развитие технологий управления собственностью;
- развитие ипотеки;
- открытая информационная политика.
Индивидуальными особенностями рынка недвижимости являются система ценообразования, высокие транзакционные издержки, влияние на цены региональной экономики, большое количество рисков, низкая ликвидность объектов на рынке.
Сегментация рынка позволит сконцентрировать внимание на составной части рынка с последующей выработкой нормативных актов по работе с данным сегментом. Возможные признаки для сегментации: географическое положение, физические факторы, функциональное назначение, комплекс признаков. В основу сегментации может быть положена классификация самих потребителей, что особенно важно в условиях расслоения населения по покупательской способности.
После сегментации рынка необходимо выполнить позиционирование объектов по сегментам. Позиционирование продукта на сегментированном рынке используются для принятия экономического решения, обеспечивающего максимальный доход.
На стоимость недвижимости оказывают влияние четыре фактора: спрос, полезность, дефицитность, возможность отчуждаемости. Определение стоимости объекта выполняют в процессе оценки. Виды http://1-ocenka.ru/content/realty: массовая, индивидуальная. Массовая – это оценка большого количества объектов на определенную дату оценки с применением анализа и методик. Процедура оценки унифицируется. Индивидуальная оценка – это оценка определенного объекта на конкретную дату.
